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深度|擅改权属用地 红塔体育森林公园变身高尔夫球场“内幕”

中国房地产报 中国房地产报 2020-06-02


中房舆情中心 贾俊杰/发自云南玉溪

红塔烟草(集团)有限责任公司红塔体育森林公园(高尔夫球场)自2008年开建至今因“病”缠身饱受诟病。随着时间推移,更多“内幕”逐渐浮出水面,使这个“烫手山芋”不得不走向挂牌转让命运;更因红塔烟草(集团)有限责任公司擅自改变土地使用性质,致使这一违建高尔夫球场无人问津而多次出现“中途撤牌”窘境。

5月13日,在云南省玉溪市红塔烟草集团段秀山路西侧,一个18洞72杆国际标准山地高尔夫球场在阳光的映衬下优美壮观。该球场南邻胜利水库,北邻红塔集团住宅区。球场内除少部分草皮有处理外,其主场草皮、沙坑、果岭区、发球台、球道、喷灌等设施依然完好。

中房舆情中心了解到的最新情况是,因存在违建问题,转让依然无果。

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变相开发

红塔体育森林公园内部情况

据知情人士刘先生介绍,红塔高尔夫球场对外宣传称谓红塔体育森林公园所占1000多亩,它原本与周边山岭植被是同样生态环境,所属红塔山山系,被红塔集团征用后推山造地,修建成了高尔夫球场,自此原生态一改模样。

直到审计署2013年对中国烟草总公司2012年度财务收支进行的审计报告发布后,才揭示红塔集团借“红塔体育森林公园”之名建高尔夫球场之实“内幕”。

审计报告显示,中国烟草总公司成立于1982年1月,注册资本570亿元,拥有全资和控股二级子公司61家,主要从事卷烟、烟叶、烟机、烟叶复烤加工及其他烟草制品制造等业务。红塔烟草(集团)有限责任公司就是其设立的全资公司之一;中国烟草总公司合并的财务报表反映,2012年底资产总额为12580.1亿元,负债总额为1881.42亿元,所有者权益为10698.68 亿元;当年实现营业收入10547.42 亿元,净利润1650.03亿元,资产负债率14.96%,净资产收益率16.49%。

红塔体育森林公园内部情况

对相关问题延伸审计发现,在执行国家经济政策和企业重大经济决策中存在的问题,至2012年底所属红塔烟草和云南红河投资有限公司2008年至2010年投资6.81亿元建成的高尔夫球场仍未按规定清理处置,上述高尔夫球场共占地1728.45亩。同时,审计发现有关人员涉嫌经济违法违纪线索移送有关部门进一步调查处理。

据公开资料显示,红塔集团在2005年-2007年就已征用胜利水库片区900多亩土地,土地用途为景观绿化用地。2009年3月经玉溪市政府同意,由红塔集团对该块土地取土回填整理,并按城市总体规划建设为红塔体育森林公园。

另据红塔烟草(集团)有限责任公司红塔体育森林公园(高尔夫球场)无形资产—土地使用权评估报告(2018年12月31日评估基准日)载明,红塔高尔夫球场涉及权证编号为玉国用(2008)第 0079 号及权证编号为玉国用(2008)第 4310 号两个《国有土地使用证》,均系红塔烟草(集团)有限责任公司通过出让方式取得,土地证载面积合计 827279.5 平方米(折合 1240.9193 亩),其中红塔高尔夫球场占用土地面积 623459.33 平方米(折合935.1890 亩),土地尚未进行分割。

权证编号玉国用(2008)第 0079 号《国有土地使用证》土地用途为“瞻仰景观休闲用地”(名胜古迹、景点、公园、 广场、公用绿地等用地),证载面积 375226平方米,其中红塔高尔夫球场占用面积 367224.33 平方米;权证编号为玉国用(2008)第 4310 号《国有土地使用证》土地用途为“工业用地”,证载面积 452053.5平方米,其中红塔高尔夫球场占用面积 256235平方米。

土地权证编号玉国用(2008)第0079号、玉国用(2008)第4310号,取得土地时间分别为2000年6月30日、2007年8月14日。

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转嫁风险

红塔体育森林公园内部情况

早在2017年1月红塔高尔夫球场即被国家发改委列为整改球场之一,并指出整改的要求是退出不符合土地利用总体规划的耕地并进行复耕,不得以异地补充等方式规避复耕,退出占用的天然林和国家级公益林地,土地复耕、恢复植被后返还给原农村集体组织或原耕作(经营)者,球场排放污染物必须达到相关环保标准,消除防洪隐患,严格节水措施,规范取水行为,并依法依规追究相关单位和人员责任。

红塔高尔夫球场既没有土地复耕、恢复植被,也没有返还给原农村集体组织或原耕作(经营)者。

2014年6月20日, 审计署公布2013年对中国烟草总公司2012年度财务收支的审计结果。中国烟草总公司在其官网回应称,截至目前审计指出的问题绝大部分已整改落实,个别问题仍在积极整改中。

关于“修建高尔夫球场”问题,中国烟草总公司要求相关单位立即关停已建成的高尔夫球场,并研究决定对球场进行有偿转让。目前转让工作正按照资产处置审批程序报请有关部门审核,待批复同意后拟将球场公开挂牌转让。

然而,红塔高尔夫球场至今将近5年却依然完好,没有任何实质性整改迹象;公开挂牌转让也多次“流拍”。

“红塔高尔夫球场对外宣称早已停业,其实从未间断运营,只是近段因疫情防控要求临时停业。”知情人士说。

据此,经多方致电联系红塔烟草(集团)有限责任公司、玉溪市自然资源和规划局,均没有得到任何回复。

近年来,虽然红塔高尔夫球场整改未有进展,但急于出手转让却成为红塔集团当务之急。

据重庆联合产权交易所集团总所在重庆产权交易网站发布显示,自2015年11月至2019年6月,红塔集团持续挂牌,拟按现状以不低于转让底价协议或竞价整体转让“红塔烟草(集团)有限责任公司红塔体育森林公园(高尔夫球场)土地使用权、构附着物及设施设备”。

诸如2015年11月挂牌简介,称标的位于云南省玉溪市红塔区胜利水库,建成于2012年,占地面积623976平方米,构筑物建筑面积为2391.63平方米,建筑物为钢混结构,无房产证有土地证、无租赁、无抵押、担保及其他项或共有权利情况。标的基础配套设施齐全,交通十分便捷。标的明细以《资产转让清单》为参考,资产完整性以实物现状为准,《实物转让清单》以外的资产不在本次转让范围内;评估值48787.11万元,拟按现状以不低于48788万元整体公开竞价转让,保证金14000万元。

由于持续挂牌时间不同,其评估值和转让底价也略有变化。总之,皆因无人参与竞买导致中途撤牌或期满撤牌,无终无果。

况且,红塔集团所转让标的物存在“土地证载用途与实际用途不同”“土地未办理分割”“标的中所包含的房屋建(构)筑物尚未办理房屋所有权证”等瑕疵;虽然“转让方承诺对上述资产拥有100%处置权”,但是,一个明显存在瑕疵的违法建设项目即便成功转让给第三方也不能因转手而消失;也就是说,受让方接手后不能继续经营高尔夫球场。所以,无人参与竞拍也实属正常,谁也不会花钱买一个这样的项目。

更具讽刺意义的是,红塔高尔夫球场东500多米处就是玉溪市森林公安局红塔山自然保护区派出所在办公区,很难想象,一个上千亩的红塔高尔夫球场与执法部门如此近的距离,竟能堂而皇之建成运营。


拓展调查发现,红塔集团厂区南邻山片区,小到几分大到数十亩甚至上百亩山林被圈占,有的荒芜,有的光秃,有的临时搭建成“仓储”;毁林造地挖池塘、修建农家院,建筑、生活垃圾随处可见,生态环境不容乐观。



责任编辑:马琳 曹冉京

审读:戴士潮

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